Easement adalah suatu pengaturan di mana orang lain selain pemilik properti mempunyai hak untuk menggunakan properti pemilik dalam beberapa bentuk. Dalam beberapa kasus, kemudahan adalah pengaturan hukum yang ditetapkan bahkan sebelum properti tersebut diakuisisi oleh pemilik pertamanya. Di lain waktu, pengaturan tersebut telah ada pada properti yang dimiliki oleh pihak yang sama (atau beberapa) selama bertahun-tahun.
Kebanyakan kemudahan adalah pengaturan damai. Kemudahan ini ada untuk kepentingan orang yang bukan pemilik properti, tetapi tidak menimbulkan kerugian bagi pemilik sebenarnya dari properti tersebut. Namun ada situasi di mana kemudahan tidak diketahui atau bahkan tidak bersahabat. Itulah mengapa penting untuk memahami kemudahan dan apa saja hak Anda jika Anda memiliki properti dengan kemudahan atau berencana membeli properti yang diketahui adanya kemudahan.
Bagaimana cara kerja kemudahan?
Kemudahan tercipta ketika organisasi publik atau pemilik properti swasta mengharuskan penggunaan – atau akses melalui – properti yang Anda miliki. Meskipun pihak yang mendapat manfaat dari kemudahan ini tidak memiliki kepemilikan atas properti Anda, mereka memiliki kepentingan yang diakui secara hukum terhadap properti tersebut.
Contoh umum kemudahan yang dilakukan oleh organisasi publik adalah perusahaan utilitas yang memelihara jalur pasokan melalui properti. Hal ini dapat mencakup pipa air bawah tanah dan saluran pembuangan, kabel TV dan Internet, atau saluran listrik, yang dapat berada di atas atau di bawah tanah.
Kemudahan juga mungkin mendukung asosiasi pemilik rumah. Berdasarkan ukuran dan lokasi properti Anda, HOA mungkin memberikan kemudahan akses jalan melalui bagian-bagian properti Anda untuk kepentingan pemilik properti lain dan penduduk di lingkungan tersebut.
Kemudahan pihak swasta mungkin ada ketika pemilik properti yang berdekatan memiliki apa yang disebut tanah terkurung daratan. Lahan yang terkurung daratan mengacu pada sebidang properti tanpa bagian depan jalan atau akses pribadi ke jalan umum. Pemiliknya mungkin telah diberikan akses ke jalan melalui jalan masuk yang melintasi properti Anda. Jika demikian, kemudahan tersebut mungkin merupakan fitur permanen dari properti Anda dan properti tetangga.
Sebagian besar kemudahan dicatat secara publik. Hal ini tentu berlaku untuk situasi apa pun yang dijelaskan di atas. Namun mungkin juga ada keringanan yang tidak tercatat dan dapat ditegakkan secara hukum.
Misalnya, salah satu tetangga Anda membangun gudang di tepi properti mereka dan sebagian kecil dari bangunan tersebut berada di lahan Anda. Jika gudang dibangun bertahun-tahun yang lalu, dan baik Anda maupun pemilik sebelumnya tidak menentang perambahan tersebut secara hukum, kemungkinan besar keringanan tersebut sah dan mengikat.
Terdapat undang-undang properti—walaupun berbeda-beda di setiap negara bagian—yang memungkinkan jenis kemudahan ini menjadi sah setelah beberapa tahun berlalu, biasanya antara 10 dan 20 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berlalu, kemudahan tersebut menjadi mengikat secara hukum. Jenis kemudahan ini kadang-kadang disebut sebagai akuisisi melalui kepemilikan yang merugikan.
Jenis kemudahan
Ada tiga jenis kemudahan utama:
Yg berhubung
Appurtenant adalah jenis kemudahan yang melekat secara hukum pada properti. Artinya, itu adalah bagian permanen dari kepemilikan properti, tidak peduli siapa pemiliknya. Ketika properti dijual dari satu pemilik ke pemilik lainnya, hak milik berpindah dengan hak milik. Contoh dari jenis easement ini adalah easement utilitas yang tetap ada pada properti karena memberikan manfaat baik bagi pemilik properti maupun masyarakat sekitar.
Kemudahan secara bruto
Kemudahan dalam kotor adalah ketika kemudahan telah diberikan kepada suatu organisasi atau pemilik properti yang berdekatan untuk digunakan sebagai bagian dari properti. Berbeda dengan hak milik yang bersifat appurtenant karena hak milik itu berjalan pada penerima manfaat dan bukan merupakan bagian tetap dari kepemilikan properti subjek. Contohnya adalah mengizinkan tetangga memarkir kendaraan di sebagian properti Anda. Kemudahan ini mungkin ada demi kepentingan tetangga tersebut, namun akan habis masa berlakunya ketika mereka pindah atau meninggal.
Kemudahan dengan resep dokter
Kemudahan dengan resep adalah ketika tetangga atau pihak lain menggunakan suatu properti untuk keuntungannya sendiri tanpa izin resmi dari pemilik properti. Karena undang-undang negara bagian mengizinkan hal ini, keringanan tersebut menjadi sah setelah jangka waktu tertentu berlalu. Karena penerima manfaat telah menggunakan properti tersebut begitu lama tanpa ada keberatan dari pemiliknya, maka keringanan tersebut dianggap mempunyai kekuatan hukum, meskipun tidak ada perjanjian tertulis yang menetapkan keabsahannya.
Bagaimana membangun suatu kemudahan
Jenis kemudahan yang paling mudah diatur disebut kemudahan ekspres. Dengan kemudahan yang tegas, kedua belah pihak menyetujui pengaturan kemudahan, dan kemudian menyegel kesepakatan dengan membuat dan menandatangani dokumen hukum. Dokumen tersebut akan melekat pada hak milik atas properti dan akan terus berlaku selama para pihak sepakat bahwa dokumen tersebut akan berlaku.
Pengaturan kemudahan yang lebih informal merupakan kemudahan yang tersirat. Hal ini mirip dengan keringanan tersurat kecuali tidak ada perjanjian hukum yang meresmikan pengaturan tersebut. Meskipun jenis kemudahan ini dapat berjalan dengan baik bagi kedua belah pihak, akan lebih mudah bagi pemilik properti atau pemilik berikutnya untuk menantang kemudahan tersebut di kemudian hari.
Pengaturan ketiga disebut kemudahan karena kebutuhan. Pihak lain mendapatkan kemudahan atas suatu properti karena kemudahan tersebut penting untuk integritas pihak penerima manfaat. Contoh dari jenis pengaturan ini adalah pemilik lahan yang terkurung daratan diberikan kemudahan untuk mengakses jalan umum terdekat melalui properti pemilik lain.
Bagaimana cara mengetahui apakah suatu properti memiliki kemudahan
Satu-satunya cara efektif untuk mengetahui apakah suatu properti dibebani oleh suatu kemudahan adalah dengan melakukan pencarian hak milik pada saat Anda membeli sebidang properti. Untungnya, pencarian judul adalah prosedur standar setiap kali properti berpindah tangan. Ini akan dipesan oleh pengacara penutupan atau agen hak milik sebelum penutupan. Biaya pencarian judul biasanya beberapa ratus dolar, dan dibayar oleh pembeli properti.
Pencarian judul memeriksa sejarah hukum suatu properti sejauh catatannya ada. Jika suatu kemudahan ada dan telah dicatat secara sah, maka hal itu harus diungkapkan melalui pencarian judul.
Namun batasannya adalah bahwa mungkin ada suatu keringanan yang belum dicatat secara hukum.
Cara menghapus kemudahan dari properti Anda
Beberapa kemudahan memiliki tanggal kedaluwarsa yang telah ditentukan. Misalnya, pemilik sebelumnya mungkin telah memberikan hak kepada tetangga Anda untuk memarkir kendaraan di bagian terpencil dari properti Anda. Namun perjanjian tersebut mungkin akan berakhir ketika tetangganya saat ini pindah atau meninggal. Dalam situasi lain, suatu keringanan dapat ditetapkan berakhir setelah beberapa tahun tertentu berdasarkan kesepakatan bersama.
Bahkan tanpa tanggal kedaluwarsa, keringanan kompensasi masih dapat dihentikan. Misalnya, tetangga Anda mungkin setuju untuk berhenti memarkir kendaraan di properti Anda dengan imbalan imbalan finansial.
Jika kemudahan tersebut melibatkan perusahaan utilitas atau asosiasi lingkungan, penghapusannya mungkin akan lebih rumit. Hal ini karena penghentian kemudahan mungkin mengharuskan pengguna untuk mengubah rute saluran listrik atau akses jalan dengan biaya yang besar. Hal ini mungkin masih bisa diwujudkan, namun kemungkinan besar akan memerlukan perjuangan hukum yang panjang dan mungkin juga mencakup kompensasi kepada pihak lain.
Kapan sebaiknya Anda membeli properti dengan kemudahan?
Dalam sebagian besar kasus, keringanan tidak akan merugikan kepemilikan Anda atas properti. Misalnya, jika perusahaan air minum setempat memiliki jalur pasokan air di bawah properti Anda, hal ini tidak akan memengaruhi penggunaan dan kenikmatan Anda atas properti tersebut (atau nilai pasarnya). Namun, kemungkinan besar akan ada batasan di mana Anda dapat membangun atau menggali properti Anda dan seberapa jauh jaraknya.
Jika ada utilitas perusahaan listrik yang melibatkan saluran listrik di atas tanah yang melintasi properti Anda, hal ini dapat berdampak pada nilai pasar rumah tersebut. Namun jika Anda membeli properti dengan kemudahan seperti itu, kemungkinan besar harga yang Anda bayarkan untuk rumah tersebut akan berkurang.
Jika kemudahan tersebut melibatkan akses jalan melalui properti Anda, hal ini mungkin tidak menjadi masalah, terutama jika akses tersebut terbatas pada sudut lahan yang terpencil. Tetangga Anda akan memiliki akses yang diperlukan ke properti mereka tanpa berdampak pada kualitas kepemilikan Anda.
Alternatifnya, jika kemudahan tersebut melibatkan jalan masuk bersama, hal ini akan mempengaruhi nilai pasar properti Anda di masa depan dan mungkin juga menimbulkan ketidaknyamanan saat Anda tinggal di rumah tersebut. Anda harus memutuskan apakah Anda bersedia hidup dengan pengaturan seperti itu. Di banyak lingkungan perkotaan, jalan masuk bersama merupakan hal yang umum.
Merupakan ide bagus untuk berkonsultasi dengan pengacara real estate mengenai implikasi dari situasi keringanan apa pun.
Pertanyaan yang sering diajukan (FAQ)
Seberapa dekat Anda bisa membangun kemudahan?
Jawaban atas pertanyaan tersebut bergantung pada syarat-syarat yang terkandung dalam perjanjian tertulis yang menetapkan kemudahan tersebut. Misalnya, jika perusahaan utilitas memiliki jalur yang melintasi (atau di bawah) properti Anda, Anda mungkin dilarang membangun bangunan apa pun dalam jarak beberapa kaki dari jalur tersebut.
Bisakah pemilik properti memblokir kemudahan?
Hal ini tergantung pada jenis kemudahan yang coba diblokir oleh pemilik properti. Begitu keringanan sudah ada, penghapusannya bisa jadi sulit jika pihak lain tidak menyetujui, atau tidak mau menerima, penyelesaian yang masuk akal. Anda mungkin perlu mengambil tindakan hukum untuk mewujudkannya, yang memerlukan pembuktian bahwa Anda mengalami kerugian yang tidak wajar sebagai akibat dari keringanan tersebut.
Anda akan menemukan diri Anda dalam situasi yang mirip dengan kemudahan yang diinginkan. Jika Anda tidak dapat mencapai kesepakatan bersama dengan penerima manfaat, Anda mungkin perlu mengambil tindakan hukum.
Jika pengaturan tersebut merupakan suatu keringanan secara bruto (dimana keringanan tersebut ada secara khusus untuk kepentingan pihak yang bukan pemilik), Anda tidak akan dapat menggugat perjanjian tersebut sampai salah satu pihak lainnya menyetujui, meninggal dunia, atau menjual properti tersebut.
Apa nama umum lainnya untuk kemudahan?
Ada empat nama lain yang terkait dengan kemudahan: akses, bagian, hak hukum, dan sarana akses. Masing-masing mengacu pada kemampuan orang yang bukan pemilik properti untuk menerima manfaat tertentu sebagai akibat dari terbatasnya akses ke atau melalui properti.