Pinjaman konstruksi hingga permanen adalah jenis pinjaman rumah yang bisa Anda dapatkan jika Anda sedang membangun rumah baru dan hanya ingin melalui proses hipotek satu kali. Pinjaman ini dapat memudahkan konsumen yang ingin meminimalkan dokumen saat membeli rumah impian mereka. Mereka juga dapat menekan biaya dengan hanya mewajibkan satu set biaya penutupan untuk hipotek.
Meskipun demikian, tidak semua pinjaman konstruksi hingga pinjaman permanen sama, dan ada beberapa kerugian yang timbul jika membiayai rumah baru dengan cara ini. Jika Anda berpikir untuk membangun rumah dan bertanya-tanya apakah pinjaman konstruksi hingga permanen masuk akal untuk proyek dan anggaran Anda, bacalah di bawah ini untuk mengetahui cara kerja pinjaman ini, pro dan kontranya, dan beberapa alternatif untuk dipertimbangkan.
Cara kerja pinjaman konstruksi hingga permanen
Pinjaman konstruksi hingga permanen menggabungkan biaya konstruksi rumah menjadi hipotek jangka panjang, yang memungkinkan konsumen yang membangun rumah melalui proses pembiayaan hanya sekali. Tingkat bunga biasanya ditentukan pada awal konstruksi, namun pinjaman hanya dapat dilakukan setelah pemilik rumah di masa depan mendapatkan rencana bangunan mereka disetujui oleh pemberi pinjaman hipotek (selain memenuhi persyaratan kualifikasi lainnya).
Secara keseluruhan, ini adalah salah satu aspek pinjaman konstruksi hingga pinjaman permanen yang membedakannya dari pinjaman rumah untuk properti yang sudah ada. Perusahaan hipotek yang membiayai pembangunan memiliki suara dalam proyek Anda dan dapat menolak pembangunan berdasarkan berbagai faktor, seperti perkiraan nilai rumah yang telah selesai (dibandingkan dengan biaya pembangunan). Jika sebuah rumah mahal untuk dibangun karena alasan apa pun tetapi mungkin nilainya tidak sebesar jumlah pinjaman setelah selesai, ini adalah situasi di mana proses pinjaman konstruksi hingga permanen mungkin tidak disetujui.
Penting untuk dicatat bahwa pinjaman ini diberikan untuk menutupi setiap potensi biaya yang timbul dalam pembangunan rumah, bahkan mungkin termasuk biaya tanah itu sendiri. Berikut adalah beberapa biaya lain yang mungkin dimasukkan ke dalam pinjaman konstruksi hingga permanen:
- Semua bahan bangunan untuk rumah.
- Perlengkapan interior, lantai, dan peralatan.
- Semua biaya tenaga kerja yang terlibat dalam membangun rumah.
- Izin membangun rumah.
- Biaya inspeksi.
- Dana darurat untuk pengeluaran tak terduga.
Ketika semuanya berjalan baik, pinjaman konstruksi hingga permanen biasanya memastikan pembangun mendapatkan sejumlah uang di muka untuk memulai (yaitu, 10% dari total biaya rumah) dan akses ke lebih banyak dana ketika berbagai tahap konstruksi dimulai dan selesai. Setelah rumah selesai dibangun, pinjaman konstruksi menjadi permanen diubah menjadi hipotek tradisional, dan suku bunga serta persyaratan yang disepakati di muka mulai berlaku.
Persyaratan untuk pinjaman konstruksi hingga pinjaman permanen sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan persyaratan kualifikasi untuk pinjaman rumah tradisional, meskipun perusahaan pinjaman masih melihat pendapatan pemohon, nilai kredit, dan hutang lainnya untuk menentukan kelayakan. Meskipun persyaratan pemberi pinjaman individu berbeda-beda, beberapa pemberi pinjaman memerlukan nilai kredit minimum 700, uang muka 20% hingga 30% untuk pembangunan, dan cadangan uang tunai selama 12 bulan atau lebih di bank.
Pro dan kontra pinjaman konstruksi hingga permanen
Pinjaman konstruksi hingga permanen dapat membantu calon pemilik rumah menyelesaikan proyek mereka. Namun, bukan berarti pinjaman ini ideal untuk semua orang. Pertimbangkan pro dan kontra dari pinjaman konstruksi hingga pinjaman permanen sebelum Anda mencari alternatif lain.
Kelebihan
Jalani proses hipotek sekali
Salah satu keuntungan terbesar dari pinjaman ini adalah potensi untuk melalui proses hipotek satu kali sebelum rumah dibangun.
Membayar satu set biaya penutupan
Memiliki hanya satu hipotek untuk konstruksi dan kepemilikan rumah juga memungkinkan pemilik rumah membayar biaya penutupan sekali saja, yang dapat berarti penghematan finansial.
Bangun rumah impian Anda
Yang terpenting, pinjaman konstruksi hingga permanen memungkinkan pengguna membangun rumah dengan fitur dan fasilitas yang mereka inginkan. Pembayaran hanya bunga selama konstruksi. Mayoritas pinjaman konstruksi hingga permanen hanya memerlukan pembayaran bunga sampai rumah selesai dibangun. Hal ini dapat memberikan keringanan finansial bagi konsumen karena kemungkinan besar mereka juga membayar sewa atau hipotek di tempat mereka tinggal saat ini sementara rumah baru mereka sedang dibangun.
Kontra
Lebih banyak pengawasan pemberi pinjaman
Pemberi pinjaman harus memberikan acungan jempol terhadap rencana pembangunan rumah sebagai bagian dari proses persetujuan pinjaman konstruksi hingga permanen, dan ada kalanya sebuah proyek dapat ditolak, bahkan jika peminjam memenuhi persyaratan keuangan dan kredit.
Persyaratan kualifikasi yang lebih ketat
Pinjaman konstruksi hingga permanen cenderung memiliki persyaratan nilai kredit minimum yang lebih tinggi, persyaratan uang muka yang lebih tinggi (bisa 20% hingga 30%), dan persyaratan yang lebih tinggi untuk cadangan uang tunai pemilik rumah.
Lebih mahal dari pinjaman tradisional
Pinjaman ini cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan pinjaman rumah tradisional karena pinjaman ini pada awalnya tidak dijamin dengan agunan (dan tidak akan dijamin sampai rumah tersebut setidaknya selesai dibangun sebagian).
Pengeluaran tidak diketahui
Bahkan rencana konstruksi terbaik pun bisa melebihi anggaran karena masalah yang tidak terduga. Jika pinjaman rumah tidak cukup untuk menutupi biayanya, pemilik rumah harus mengeluarkan uang tambahan sendiri atau dengan pinjaman lain.
Cara mendapatkan pinjaman konstruksi hingga permanen
Untuk mendapatkan pinjaman konstruksi hingga permanen, Anda harus memulai prosesnya dengan mencari tukang untuk menyusun rencana pembangunan rumah baru Anda. Langkah ini penting karena pemberi pinjaman yang menawarkan pinjaman konstruksi hingga permanen harus menyetujui proyek pembangunan itu sendiri, dan hal itu tidak dapat terjadi sampai cetak biru dan rencana pembangunan selesai. Perhatikan juga: Beberapa pemberi pinjaman dan pembangun bermitra bersama untuk menawarkan pembiayaan, sehingga Anda mungkin terhubung dengan pemberi pinjaman yang telah bekerja dengan pembangun yang Anda pilih, atau sebaliknya.
Setelah Anda memiliki rencana untuk membangun rumah (termasuk cetak biru yang mengikuti peraturan bangunan setempat), Anda dapat mengajukan pinjaman rumah—dalam hal ini, pinjaman konstruksi hingga permanen—dengan mengisi permohonan pinjaman dan memenuhi semua persyaratan. . Misalnya, Anda harus menjalani pemeriksaan kredit, membuktikan penghasilan Anda dengan bukti pembayaran dan/atau pengembalian pajak, dan memberikan laporan bank kepada pemberi pinjaman yang memverifikasi pendapatan dan cadangan uang tunai Anda.
Pemilik rumah juga biasanya perlu membeli asuransi risiko pembangun sebagai bagian dari proses pembangunan rumah. Perlindungan asuransi ini membantu melindungi bangunan yang sedang dibangun dari berbagai kerugian akibat cuaca, ledakan, kebakaran, dan bahaya lainnya.
Alternatif pinjaman konstruksi-permanen
Ada cara alternatif untuk membiayai pembangunan rumah baru selain pinjaman konstruksi hingga permanen. Alternatif-alternatif ini bahkan dapat memberikan hasil yang lebih baik bagi konsumen yang ingin membangun rumah baru berdasarkan situasi keuangan mereka, proyek itu sendiri, dan faktor lainnya.
Beberapa alternatif meliputi:
Pembiayaan kembali tunai
Jika Anda sudah memiliki rumah dengan ekuitas yang cukup besar, Anda mungkin dapat membiayai kembali hipotek rumah tersebut dan mendapatkan uang tunai. Uang ini dapat digunakan untuk membiayai pembangunan properti baru, dan pinjaman tersebut menggantikan hipotek yang ada di rumah Anda.
Pinjaman konstruksi
Ada juga pinjaman khusus konstruksi yang mungkin atau mungkin tidak diubah menjadi hipotek tradisional setelah rumah dibangun. Pinjaman ini biasanya dilunasi dengan dana yang dapat diakses peminjam melalui hipotek tradisional, yang mereka ajukan setelah konstruksi selesai.
Jalur kredit ekuitas rumah (HELOC)
Jalur kredit ekuitas rumah memungkinkan pemilik rumah dengan ekuitas rumah yang besar memanfaatkan nilai rumah mereka dan menggunakannya sebagai jaminan untuk mendapatkan jalur kredit dengan tingkat bunga variabel. Artinya, pembayaran bulanan didasarkan pada jumlah yang dipinjam dengan HELOC menggunakan suku bunga variabel yang berubah seiring waktu.
Pinjaman ekuitas rumah
Pinjaman ekuitas rumah memungkinkan pemilik rumah meminjam berdasarkan nilai rumah dengan tingkat bunga tetap, pembayaran bulanan tetap, dan jadwal pembayaran yang ditetapkan. Seperti HELOC, pinjaman ekuitas rumah mengharuskan peminjam untuk menggunakan nilai rumah mereka sebagai jaminan atas pinjaman tersebut.
Pinjaman konstruksi VA
Pinjaman konstruksi untuk anggota militer dan veteran yang memenuhi syarat memungkinkan mereka membangun rumah impian dengan manfaat pinjaman VA mereka. Namun, pinjaman ini mungkin memiliki dua penutupan terpisah: satu untuk tahap konstruksi pinjaman dan yang kedua untuk hipotek tradisional.